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【中国基金报专访】平安基金李华平:首批规模最大REITs背后的“厚积薄发”

时间:2021-06-01文章来源:平安基金管理有限公司【字体:

作为一类公募基金行业划时代的产品,首批基础设施REITs基金从上报、获批、询价、发行各个环节都成为市场焦点,更让众多机构和个人投资者争先恐后布局。
而作为首批产品中规模最大、存续期最长的产品,平安广交投广河高速REIT一直备受关注。平安基金REITs投资中心资产运营部高级副总监李华平表示,中国有庞大的高速公路存量资产,通过公募REITs盘活是非常好的选择。站在投资人角度,高速公路公募REITs是一款整体风险相对可控、分红较为稳定的理财产品,不仅适合机构投资人,对普通投资者也具有较大吸引力。

 

91亿!首批REITs最大一单

527日,平安广交投广河高速REIT正式发布基金份额发售公告,公布了最终发行价格,并将于531-61日同步启动战略投资者、网下及网上公众认购。而从公告来看,此次最终发行价格确定为13.020/份,该基金被核准的募集总份额为7亿份,据此计算,基金发行规模或可达91.14亿元,这是首批REITs中最大一只。

     
谈及最大规模,李华平介绍,其实公募REITs规模可视作资产定价,其依据的是收益法做出的估值。在资产评估方法中,收益法(现金流折现法)是通过对资产未来一定年限的经营净现金流进行折现来获得估值方法,从方法适用性角度来看,收益法评估结果能够合理体现市场参与者对项目未来的收益预期,是基础设施资产适宜采用的评估方法。广河高速(广州段)是一线城市比较核心区域的一条高速,虽然只有70.75公里,但已运营9年,2017-2019年年平均通行费收入超过6.4亿元,标准车流年均复合增长率为13.43%,特许经营权至20361216日结束,未来16年的现金流收入决定了基金估值规模比较大

     
据李华平进一步介绍,此次平安广交投广河高速REIT由平安基金担任公募基金管理人,平安证券担任资产支持证券管理人和财务顾问,广州交通投资集团作为原始权益人及运营管理机构。平安广交投广河高速REIT初始投资的基础设施项目为广河高速公路(广州-河源)广州段,该项目位于粤港澳大湾区核心区域,运营已超过9年,历史收益较为稳定。运营结构广州交通投资集团已在高速公路行业深耕36年,高速公路的投资建设及运营管理经验丰富。

     
而该基金另一个特色是基金存续期在首批9只中最长,达到99年。谈及这个规划,李华平表示,我们将这个基金的存续期设计期限为99年,正是希望这个产品的期限足够长,未来通过基金扩募的方式购入新的优质高速公路资产,将基金打造成比较稳定的、聚焦高速公路的资产上市平台。” 

     
关于风险,李华平表示,我认为作为投资者,不管是投资股票还是债券,都是有一定的风险的,由于不动产行业发展与宏观经济形势息息相关,REITs同样可能因为宏观经济不确定性受到影响。经济下行、不动产市场波动等因素可能导致底层资产的收益不如预期,进而影响REITs投资者的投资收益。对于REITs基金来说,其自身还有一些特征需要投资者在投资前需要了解,比如基金封闭运作,不开通申购和赎回,只能在二级市场上交易,通过场外购买的基金份额需转托管到场内后才能卖出。另外,特许经营权类资产的基金净值会随着特许经营权剩余期限的缩短而不断递减、基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还,投资者还是根据个人的产品偏好和风险承受能力,选择适合自己的产品。

厚积薄发,REITs业务的先行者之一
平安基金作为首批成功入围试点的机构,在李华平看来是厚积薄发的结果。据李华平介绍,平安基金与平安证券均是行业内较早布局资产证券化业务的公司,两家公司ABS发行规模分别位于基金子公司和证券公司行业前列。

依托平安集团多年积累的资产证券化经验,平安基金与平安证券均前瞻性地留意到了公募REITs的机会,2019年我们就与平安不动产合作发行了长租公寓类REITs,未来如果政策支持,我们也会考虑转为公募产品。李华平介绍道。此外,平安基金外方股东新加坡大华资产管理有限公司,也在业务前期论证中给予了大量支持,大家都知道,新加坡REITs是全球最为成熟、发展最为成功的市场之一,其中很多经验还是值得借鉴的。

李华平表示,自2020430日,国家发改委联合中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》之后,国内公募REITs序幕正式拉开。因此当年平安基金积极布局,不仅成立专职部门和团队,申报了广州广河,去孵化和培育这个模块。未来还将在这一块领域继续深耕。

目前市场对这类产品非常认可,以我们产品公告中公示的询价情况来看,机构投资者参与积极性颇高,保险机构、券商自营、私募基金等主流机构投资者均有参与,最终35个账户报价有效。同时,原始权益人与机构投资者参与REITs战略配售的热情较高。李华平表示,目前首批REITs都在做好发行工作,全力保障产品顺利运作。

好项目这么挑选,风险管控把握关键点
李华平是公募基金行业此前非常少见的人才,具有注册会计师和法律从业资格,他拥有16年的高速公路投资和运营管理经验,曾在会计师事务所从事过审计工作,后在香港路劲基建有限公司从事了4年高速公路内部审计,在平安信托基础产业投资部从事了12年的高速公路投资和运营管理。因此,他对高速公路的投资、运营、风控管理等都颇有经验,眼光和思路老道

在谈及REITs项目挑选上,李华平表示,从大的方面上会考虑项目合规性问题,包括产权是否清晰、是否可以转让,项目立项、规划、施工、建设、环评等环节是否手续齐备性,以及项目历史收益情况等。总体来说,希望能收到好的项目,能够给投资人一个稳定且有增值空间的收益。

具体到广河项目上,李华平表示团队主要考察了几个关键点:一是项目位置非常好,位于粤港澳大湾的核心城市,二是项目产权非常清晰,建设期各项手续齐全;三是历史收入非常稳定,成长性比较好,四是委托的运营管理机构广州交投具有近30年的高速公路管理经验,行业经验非常丰富。

与传统公募基金产品相比,REITs产品该如何做好风控也是投资者关注的焦点。李华平表示,后续主要从资产运营角度进行风险管控,即如何管理好项目的收入和成本支出,更多体现在怎么管控成本、怎么规避资金挪用、以及安全生产管理、关联交易管理、信息披露等方面,这些是未来关注的重点。

构建强大团队力战万亿市场
面对公募REITs业务这一万亿级蓝海,行业内为之沸腾,而平安基金也将力拓这个大市场。究竟发展好一项新业务需要哪些条件?或许需要的是自上而下高度重视的战略、全方位布局的优秀人才团队、具备较强的多方资源、较强的平台执行力和协调力。而这些目前平安基金已初见雏形。

李华平以团队构建为例,目前平安基金已建立超过10人的专职REITs业务团队,团队成员具备IPO、财务、法律、税收、资产评估等专业经验,运营人员分别来自国内主流高速公路运营及投资机构,均具备5年以上基建投资和运营管理经验,目前这个配置在行业应该属于前列。

李华平介绍,平安REITs团队主要分为投资和产品两个方向。在投资方面,以专业上的互补性和专业的差异性为原则,从财务、工程、投资、运营以及统筹管理各方面进行人员配备。目前除了他拥有16年高速公路运营经验资产之外,拟任基金经理孙磊、韩飞和马赛均具有多年高速公路从业经验,并且三人各有专长,分别涵盖投资、工程和财务管理。

而在REITS产品端也配备了相应的人才,既有拥有7IPO经验的证券公司保荐代表,也有7年以上资产证券化经验的专职律师和会计师,此外还有公司培养多年的ABS或类REITs产品专家。正因为构筑了产品和投资运营优秀团队,才有信心在这个市场上去跟比头部基金公司竞争。李华平表示坚定地看好这块市场,也会力求将平安集团资产端和资金端的优势整合起来,朝一流的公募REITs领域资产管理公司的目标努力。而且不仅人才储备,在项目上也积极布局,目前已经有多只项目在筹备之中。

在李华平看来,公募REITs意义非凡,不仅有助于基础设施市场化运行,提高运营管理效率;而且有助于降低政府和企业债务风险;更有助于实现基础设施的高质量发展。同时,这类产品是介于股票和债券之间的具有实物资产属性和稳定现金回报的特殊金融投资品,对保险、银行等大型机构具有较强的吸引力,而对公众来说,低门槛、稳定分红的公募REITs,也可成为理财篮子的重头戏未来这个市场空间无限,目前仅仅是一个开始。